方舟视点 | 文旅运营中景区物业管理常见法律问题
作者单位：河北世纪方舟律师事务所
作者：品宣中心 时间： 2026-07-21 14:40:02
Q1：景区商铺租赁合同租金模式如何选择？
在景区商铺租赁中，租金模式的选择直接关系到双方的核心利益。目前实务中最常见的模式有三种：固定租金、营业额提成以及两者的混合模式。固定租金模式下，出租方每月收取固定金额，收益稳定但无法分享商户经营增长的红利，适合客流稳定的成熟区域。营业额提成模式则将双方绑定为利益共同体，按商户月营业额的一定比例收取租金，但景区方需承担商户经营不善时租金归零的风险，且需要建立营业额核查机制，实务中单独采用这种模式的较少。混合模式结合了两者的优势，既保障保底收益，又保留分享增长的权利，是当前景区商铺的主流选择。比如约定每月保底租金三万元，同时按月营业额的百分之八收取提成租金，两者取高或两者叠加，具体计算方式在合同中明确。无论采用哪种模式，都需要注意一个关键的法律定性问题：合同性质仍为租赁合同而非联营合作合同。最高人民法院的裁判观点明确指出，判断合同性质应基于双方的主给付义务内容，出租方不参与承租方的实际经营管理、不对经营亏损承担责任的，提成租金仅是风险租金的计算形式，不改变合同的租赁本质。这一点对合同的适用规则和纠纷处理方式有着根本性的影响。在“保底加提成”模式下，一个常见的争议场景是商户经营不善导致提成租金大幅下降甚至归零。司法实践普遍认为，只要商户按约支付了保底租金，提成部分的减少属于正常商业风险，应由出租方自行承担。这背后的逻辑在于，出租方在设计保底加提成的条款时，已经预见到了提成部分可能随经营状况波动的风险，不能将自身应当承担的商业风险转嫁给承租方。另一个容易被忽视的风险是营业额核查权的缺失。如果合同中没有约定核查权，景区方无法有效核实商户的真实营业额，提成条款就会形同虚设。此外，营业额的计算范围也常常引发分歧，外卖、团购、线上渠道等新型收入是否纳入营业额基数，在缺乏明确约定的情况下往往成为争议焦点。景区运营方如果希望锁定更稳定的提成收益，需要在合同中专门设置“最低营业额保底”条款，约定月营业额低于某一标准时仍按该标准计算提成租金。这样的条款不违反法律强制性规定，可以有效保障景区方的基本收益预期。同时应当在合同中明确商户的报表义务，并赋予景区方查阅收银系统、POS机数据和银行流水的权利，商户拒不配合的视为违约。在合同设计上，建议明确约定计算公式、支付周期和结算方式，清晰界定营业额的计算范围，并对商户拒不提供营业数据或提供虚假数据的情形设定违约金标准。在合同正文中还应明确声明双方法律关系为租赁关系，排除联营合作的定性，避免日后因合同性质争议带来不必要的法律风险。本问题的法律依据主要涉及民法典关于租赁合同定义的规定、关于租赁合同内容的规定、关于租赁期限的规定，以及关于租金支付期限和逾期支付租金法律后果的规定。这些条款共同构成了商铺租赁合同租金约定的基本法律框架，也是司法裁判中判断双方权利义务的基础。
Q2：商户擅自转租商铺，景区运营方应如何处理？
在景区物业管理中，商户擅自将承租商铺转租给第三方的情况时有发生。转租的表现形式多种多样，有的商户直接将商铺整体转让给他人经营，有的在门口挂上新招牌另起炉灶，还有的以“合作经营”“承包经营”等名义变相转租。这些行为不仅打破了景区方对商户资质的审核管理，也可能带来经营业态混乱、安全隐患增加等一系列问题。对于景区运营方而言，及时发现转租行为并采取正确的法律应对措施，是维护管理秩序和自身合法权益的关键。处理转租问题最核心的法律风险在于时间窗口。法律明确规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。所谓“知道”，是指景区方的管理人员实际了解到转租事实，比如收到书面通知、亲自到场看到次承租人经营等。所谓“应当知道”，是指转租行为已经有明显的外在表现，例如商铺门口悬挂了新的招牌、店内有明显他人使用的痕迹、景区方收到过次承租人缴纳的水电费或物业费等。即使合同中明确写有“禁止转租”条款，六个月的除斥期间仍然适用，合同条款不能排除法定除斥期间的适用。一旦超过这个期限，景区方就丧失了以擅自转租为由解除合同的权利，只能接受转租既成事实。发现商户擅自转租后，景区方应当立即行动。应当做的是全面收集转租事实的证据，包括实际经营者信息、转租协议、收款记录等。随后向原承租人发出书面整改通知，要求其在合理期限内纠正违约行为。如果承租人在限期内未纠正，景区方可书面通知解除租赁合同，要求腾退商铺。异议通知建议通过EMS邮寄、现场张贴和电子同步送达等多种方式确保送达可证明，所有巡查记录、异议通知和送达凭证均应存档，形成完整的证据链。更为重要的是做好事前防范，建议景区方建立定期巡查制度，每月至少对辖区内商铺进行一次实地核查，重点关注营业执照上的经营者与实际经营者是否一致、商铺招牌与合同约定品牌是否一致、收银主体是否为合同承租方。在合同中应当明确禁止转租、分租、转借或以合作经营名义变相转租，并约定相应的违约金。发现异常的，立即书面询问并要求商户说明情况，同时做好取证工作。本问题的法律依据主要涉及民法典关于承租人经出租人同意方可转租的规定、关于转租期限不得超过剩余租赁期限的规定，以及关于出租人知道或应当知道转租后六个月内未提出异议视为同意转租的规定。此外，次承租人在特定条件下享有代承租人向出租人支付租金和违约金的代偿权，这一制度设计旨在维护交易安全和租赁关系的稳定。
Q3：商户拖欠租金，景区运营方应采取哪些法律手段？
商户拖欠租金是景区物业管理中最常遇到的问题。景区方接到商户逾期未付款的通知后，第一反应往往是采取强硬措施：断水断电、锁门收房。与此同时，也有景区方因缺乏系统性的催收机制，从最初的催收到最终下决心处理，往往已经拖延了数月甚至更久，导致欠租金额越滚越大，商户搬离的意愿也越来越低。这两种极端反应都不利于问题的妥善解决。景区方原则上不得采取断水断电方式催收租金。从法律逻辑上看，租赁合同中出租方的核心义务之一是在租赁期间保持租赁物符合约定用途，水电供应是商铺正常经营的基本条件，断水断电实质上是在单方面改变租赁物的使用条件，违反了出租方的合同义务。即使商户违约在先，出租方的自力救济也不能超越合理边界，这一点在司法实践中已经形成共识。擅自断水断电的后果可能是：景区方需要对商户因停业造成的经营损失承担赔偿责任，法院通常会酌减停水停电期间的租金，极端情况下还可能被认定为侵权行为。另一个常见的风险是解除权行使不当。解除权的行使应在合理期限内进行，如果催告后给予的付款期限过短，或者没有经过书面催告就直接解除合同，解除行为可能被法院认定无效。此外，租金债权的诉讼时效为三年，如果长期不催收、不保留催收证据，可能面临时效届满的风险。正确的做法是建立一套阶梯式的催收机制。发现商户逾期未付租金后，应当立即发出书面催款通知，载明欠付金额、应付款日期、合同依据、限期支付时间和逾期不付的法律后果，建议给予十五至三十天的合理期限。通过EMS邮寄、现场张贴和电子送达三种方式同步送达，确保送达可证明。催告期满商户仍未支付的，按合同约定的违约金标准开始计收逾期违约金，并再次发出催款通知，明确告知违约金已在计收。合同一般约定逾期超过一定天数经书面催告仍未支付的，出租人有权解除合同。满足条件后，发出解除合同通知书，要求商户在指定期限内腾退商铺并支付欠付租金和违约金。如果商户既不支付也不腾退，应向人民法院提起诉讼，请求确认合同解除、判令商户腾退商铺、支付欠付租金和违约金以及逾期腾退期间的占有使用费。有些景区方听说可以对商户放置在商铺内的财产行使留置权，但留置权的成立条件较为严格，在租赁关系中贸然留置商户财产反而可能被诉侵权，建议通过诉讼保全程序申请法院查封商户财产，而不是自行留置。本问题的法律依据主要涉及民法典关于违约责任的一般规定、关于出租人保持租赁物符合约定用途义务的规定，以及关于承租人逾期不支付租金法律后果的规定。这些条款共同划定了出租方催收租金的合法边界，既保障了出租方的租金请求权，也防止了催收行为的过度化。
Q4：景区对游客的安全保障义务范围是什么？
游客在景区内受伤后要求赔偿，是景区物业管理中高频出现的法律纠纷。安全保障义务涉及的范围较为广泛，涵盖硬件设施安全、警示告知、管理保障和紧急救助等多个维度。在硬件设施方面，景区需要确保建筑物、栈道栏杆、观景平台、游乐设施等符合安全标准并定期检修维护。在警示告知方面，需要对危险区域设置明显的警示标志和防护设施。在管理保障方面，需要配备足够的安保人员、制定应急预案并合理控制客流量。在紧急救助方面，游客发生意外时应当及时组织救助并协助就医。不同类型的景区，安全保障义务的标准也有所不同。山岳型景区地形复杂、自然风险高，法院通常认可其安全保障义务的标准相对宽松，但要求在危险区域设置更充分的防护和警示。水域型景区的溺水风险突出，必须配备足够的救生人员和设备。游乐园型景区由于设施本身具有危险性，安全保障义务的标准最为严格，设施的定期检测和操作人员资质管理都是刚性要求。安全保障义务的核心法律风险集中在两个方面。其一，警示标志设置不规范。部分景区虽然设置了文字警示，但字体过小、位置不醒目、缺少图形标识，导致法院认定“未尽到充分的警示义务”。安全标志的设置应当确保在正常可视距离内清晰可辨，仅有文字提醒而没有醒目的图形标识，往往达不到法律要求的标准。其二，安全设施缺乏维护记录。有些景区虽然设置了护栏、防护网等设施，但由于缺乏日常维护的记录，无法证明设施在事发时处于有效状态。“有护栏”不等于“尽到义务”，关键是能够举证证明护栏在事发时完好且合格。此外，部分景区对安全保障义务存在误解，认为自己不可能保证每一位游客的绝对安全，索性放松管理。实际上法律要求的是“合理限度”内的安全保障义务，但如果完全不做安全保障工作，面临的将是几乎全部的责任承担。景区方应当建立系统化的安全保障工作体系。在制度层面，建立每日安全巡查日志制度，详细记录设施检查情况和处理结果，对危险区域按照国家标准设置标准化警示标志和防护设施，制定分级应急预案，配备急救设备和受过培训的急救人员。在技术层面，在游客密集区域和事故多发区域安装监控设备并确保正常运行，监控录像不仅是事后追溯的重要证据，也能在事前起到震慑和预警作用。在风险转移层面，投保公众责任保险，将可能的赔偿风险向保险公司分散。在证据管理层面，保留所有安全保障工作的书面记录和影像资料，定期归档。一旦发生游客受伤事件，完整的安全工作记录将成为证明景区方已尽到合理安全保障义务的关键证据。本问题的法律依据主要涉及民法典关于公共场所经营者、管理者安全保障义务的规定，旅游法关于景区开放条件和旅游安全的规定，以及最高人民法院关于审理旅游纠纷案件的司法解释。这些法律和司法解释确立了“合理限度”原则，即景区方只需做到合理程度的安全保障即可，不需要也不可能保证每一位游客的绝对安全。如果景区已经尽到合理的安全保障义务，游客因自身过错造成损害的，景区可以减轻甚至免除责任。
Q5：商户到期不搬离，景区运营方如何合法腾退？
合同到期后商户拒绝搬离，是景区运营方经常面临的棘手问题。有些商户是因为新店尚未装修完毕需要过渡期，有些是因为装修投入较大希望获得补偿，还有些商户单纯就是拖延不走。无论原因如何，商户到期不搬离直接导致景区方无法将商铺重新投入经营使用，损失不断扩大。景区方在处理这类问题时，最容易犯的错误是采取强制清退措施，断水断电逼迁、强行换锁、搬离商户物品。这些“自力救济”行为不仅不能达到腾退目的，反而可能构成侵权甚至违法，景区方需要赔偿商户因此遭受的损失，极端情况下暴力清退还可能触犯治安管理处罚法甚至刑法。合法的腾退路径只有一条：先协商，协商不成则诉讼，诉讼后申请法院强制执行。腾退问题中存在两个极易被忽视的风险点。第一，合同到期后景区方如果仍在收取商户的租金，哪怕只是临时收取可能被法院认定为双方以实际行为延续了租赁关系，导致腾退诉求被驳回。到期后如收取任何费用，应当明确标注为“占用费”而非“租金”。第二，采取强制清退措施后，商户可能反诉景区方侵犯财产权，要求赔偿设备损坏、货物损失、营业中断等损失。即使景区方在实体上完全有理，强制清退的不当行为也可能导致额外的赔偿责任。还有一个常见的风险是“不定期租赁”的形成。如果租赁期满后承租人继续使用租赁物而出租人未提出异议，原租赁合同将继续有效但变为不定期租赁。一旦形成不定期租赁，虽然景区方可以随时解除，但需要给商户合理的腾退期限，反而增加了腾退的难度和时间成本。腾退工作的成败，很大程度上取决于合同到期前是否做好了充分准备。合同到期前六十至九十天就应当启动评估程序，审视商户的经营状况、是否有续租的必要以及是否有欠付租金未清。如果决定不续租，应当在合同约定的通知期限内发出书面通知，明确告知到期后不再续租及要求腾退的期限。同时要仔细检查合同中是否有“自动续期”条款，避免因未及时发出不续租通知而导致合同自动续期。到期后商户仍未搬离的，应当发出正式的腾退催告函，载明合同已到期的事实、要求腾退的期限和逾期腾退的占用费标准，建议按原租金的一点五至两倍计收。协商了解商户不搬离的原因，对于合理诉求可以适当回应，但必须签署书面协议并明确最终腾退日期。协商无果则立即提起诉讼，请求判令商户腾退商铺、支付占用期间的占有使用费以及欠付的租金和违约金。在诉讼过程中如果商户仍在继续经营，可以申请先予执行。取得生效判决后申请法院强制执行，由法院执行局依法强制商户腾退。关于占用费标准的约定策略，逾期腾退的占有使用费是促使商户主动搬离的重要经济杠杆。建议在合同中明确约定“逾期腾退按原租金两倍支付占用费”，这一条款的法律效力没有问题，法院通常会予以支持。两倍占用费的设计既具有惩罚性，也在合理范围之内。如果占用费标准过高，法院可能酌情调减，反而削弱了经济杠杆的效果。本问题的法律依据主要涉及民法典关于返还原物请求权的规定、关于租赁期满返还租赁物的规定，以及关于租赁期满后承租人继续使用而出租人未异议时形成不定期租赁的规定。这些条款构成了租赁期满腾退请求权的基本法律框架，也是景区方依法维权的重要依据。
Q6：合同终止后商铺装修物如何归属？
租赁合同终止后，商铺里的装修到底归谁，这个问题在景区物业管理中几乎每隔一两年就要上演一次。商户认为装修是自己花钱做的，当然归自己所有；景区方则认为装修是附在自己房屋上的，当然归自己。双方各执一词，最终往往对簿公堂。从法律上看，装修物分为两类：可以拆除且不损害房屋的装修物，如可移动家具、独立空调、活动展柜等，归商户所有，商户可以搬走；不可拆除或拆除会严重损害房屋的装修物，如地砖、吊顶、固定隔墙、水电改造等，在法律上称为“形成附合”的装修物，原则上归房屋所有人。所谓“形成附合”，就是装修物已经和房屋融为一体，强行分离会严重损害双方的利益。判断标准既包括物理上的不可分离性，拆除会损坏房屋结构或装修物本身，也包括经济上的不可分离性，虽然物理上可以拆，但拆下来的东西价值大幅缩水，基本没有再利用价值。装修物归属纠纷中有几个常见的风险陷阱。其一是口头同意装修但未留书面记录。一旦纠纷发生，商户主张景区方同意装修，景区方难以否认。如果法院认定装修经过了同意，景区方可能需要承担装修补偿费用。其二是合同中完全没有约定装修物归属条款。此时只能适用法律的兜底规则，不仅增加诉讼成本，还可能因为景区方同意利用装修而被判承担补偿费用。其三是合同中途解除时的装修残值处理更为复杂。因商户违约导致合同解除的，商户请求赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，法院通常不予支持，但如果景区方同意利用这些装修，则应在利用价值范围内给予适当补偿。因景区方违约导致合同解除的，商户可以请求赔偿剩余租赁期内的装饰装修残值损失。因不可归责于双方的事由导致合同解除的，由双方按公平原则分担残值损失。解决装修物归属纠纷的关键在于事前约定。实务中最聪明的做法是在合同里就把规则定清楚，不留模糊地带。法律提供的是兜底规则，但兜底规则的适用往往需要经过司法鉴定来确定装修残值，费用高、耗时长、结果不确定。一条清晰的合同约定可以省去数十万元的纠纷成本。在租赁合同中设置装修条款专章，涵盖审批流程、装修物归属、补偿标准和合同解除时的处理方式，是最有效的预防手段。合同应当明确装修须经景区方书面审批同意，未经同意的装修由商户自行负责。商户装修前应提交装修方案，包括效果图和材料清单等，经景区方审批同意后方可施工，装修完成后进行验收并双方签字确认。对于装修物的归属，建议约定合同期满或解除后，不可移动的装修物归景区方所有且不予补偿，或者约定明确的补偿标准和计算方式。可移动的装修物由商户在合同终止后一定期限内搬走，逾期未搬走的视为放弃所有权，景区方有权自行处置。在合同中还应当明确可移动装修物和不可移动装修物的划分标准和清单，避免日后因分类产生分歧。值得注意的是，司法实践中法院越来越倾向于“物尽其用”而非“恢复原状”的裁判理念。南通崇川法院在2026年3月的一起判决中明确驳回了房东要求租客将房屋恢复至毛坯状态的诉求，认为经同意的附合装修无需拆除，房东作为实际受益者无权要求破坏性复原。景区方在合同设计中应当充分考虑这一裁判倾向，避免在合同中设置可能被认定为不合理的"恢复原状"条款。本问题的法律依据主要涉及民法典关于承租人对租赁物进行改善或增设他物的规定，以及最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件的司法解释中关于合同无效时、合同期满时以及合同解除时装修物处理的系列规定。这些规范共同构成了装修物归属争议的法律解决框架，也为合同条款的设计提供了基本指引。
律师简介
世纪方舟律师事务所专职律师，主要业务领域涵盖文旅产业全周期法律服务、娱乐法及文娱业态综合服务、民商事争议解决、刑民交叉与人身损害维权，以及汽车产品责任及配件厂商专项顾问。服务邢州古城等大型文旅项目，擅长从项目立项、招商运营到商户管理、游客纠纷处理的全链条法律支持；同时为文旅演艺、影视项目、IP运营及艺人经纪提供一体化合规与授权解决方案。
联系方式：15633867607
马洪闯 律师
世纪方舟律师事务所主任，高级合伙人，二级律师，毕业于西北政法大学，法学硕士。河北科技大学法律硕士校外研究生导师、河北师范大学商务与法律英语系兼职讲师、京都环食药知法律研究中心研究员等。
入选2025新则新势力榜单“律师新势力”（40 under 40）、iCourt2025年度荣誉授业讲师、2026年财经峰会争议解决影响力律师；与郝晋轩律师合办王某帮信不起诉案入围第十届全国十大无罪辩护案例。
业务及研究方向为环食药犯罪、职务犯罪与金融犯罪辩护、公司纠纷。
联系方式：13931980283
特别声明
本文章仅供参考和交流，不代表河北世纪方舟律师事务所或本所律师出具的任何法律意见或建议，任何依据本文的全部或部分内容而作出的判断或决定以及因此造成的法律后果，本所不承担任何责任。本系列文章为本所原创，如需转载或引用本系列文章的任何内容或图片，请注明出处。
投稿：陈丽娜、马洪闯
编辑：刘昶博
河北世纪方舟律师事务所简介
河北世纪方舟律师事务所成立于2000年8月，系河北省司法厅直接管理的合伙制律师事务所，现有执业律师和辅助人员130余人，自有办公面积达2500平方米。
我所是河北省律师协会副会长单位。广大律师积极参政议政，建言献策，现有省政协委员1人，市区政协委员4人、人大代表2人。他们在服务保障全省发展大局中展现新作为、创造新业绩、树立了新形象，为建设经济强省做出了突出贡献！
我所设有公司、金融、政府法律顾问、保险、涉外、知识产权、刑事、婚姻家事、医疗纠纷、劳动行政、生态环境与资源、财税、房地产及建设工程、资本市场、并购重组与破产、民事侵权、青少年维权等十多个部门及团队。我所承办的多起金融、刑事、涉外等法律事务曾引起强烈的社会反响，有些案件堪称中国经典案例，对推动中国法制进程产生了深远影响，先后被中央电视台、东方卫视、河北电视台、新华社、法制日报社等各大权威媒体相继采访报道。
在社会和业内树立了良好的信誉和品牌形象。2011年7月被中共河北省司法厅委员会授予“全省司法行政系统先进基层党组织”称号；2011年10月被河北省律师协会授予2008-2010年度“优秀律师事务所”称号；2016年10月被司法部授予“全国法律援助工作先进单位”称号；2019年2月被共青团中央、司法部命名为全国青少年维权岗（2016-2018）......
“以专业服务回报社会，以法治理念奉献社会”，是河北世纪方舟律师事务所的宗旨。全体律师秉承“勤业敬业、客户至上”服务理念，愿以丰富的法律知识和精湛的法律技能竭诚维护客户的合法权益，以实现社会公平与正义！
联系我们：
电话：0311-68050155
网址：http://www.lawyer0311.com/
微信公众号：河北世纪方舟律师事务所
地址：石家庄新石中路375号金石大厦B、C座九层
