当房地产企业被裁定重整，管理人接管的核心资产通常是尚未竣工的商品房地块：塔吊停摆、混凝土养护中断、预售合同大面积逾期。资产账面价值或许高达数十亿元，但在建工程之上已层层设押：土地抵押给银行A，在建工程整体抵押给B，甚至部分楼层办理在建工程分割抵押给C。抵押权人依据登记外观主张别除权，拒绝任何未经其同意的复工方案；潜在投资人则因无法取得“清洁”资产望而却步。资产价值每日以千万计蒸发，购房人维权、农民工讨薪、税收滞纳金滚雪球般膨胀。管理人此时必须作出决断：是承认抵押权的绝对效力，还是通过撤销权为其重新定价？

一、抵押权撤销的法律依据

《民法典》第四百零六条明确，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，抵押权不受影响。该条以“物尽其用”为价值取向，但并未触及抵押权因破产程序而被撤销的可能。《企业破产法》第三十一条、第32条分别规定了偏颇清偿与欺诈性转让的撤销事由，但仅针对“行为”而非“权利”。真正提供撤销依据的是第75条第1款：“在重整期间，对债务人的特定财产享有的担保权暂停行使。”从文义看，该条款授予法院“暂停”而非“消灭”的权力；然而，暂停若与抵押权设立时的恶意、明显不合理对价相结合，即可转化为实质撤销。

对于在建工程抵押率超过已投入资金70%的情形，可视为“明显不合理”。原因在于，工程尚未竣工，后续仍需巨额建安成本；一旦烂尾，抵押物变现价值通常不足评估价50%。超额抵押实质上构成对未来工程款的“隐形侵占”，使后续施工单位沦为事实上的次级债权人。

二、撤销抵押权的必要性论证

资产价值保存。在建工程的贬值曲线呈指数型：停工三个月，钢筋锈蚀、模板报废；停工六个月，基坑积水、桩基受损；停工一年以上，政府可能以“闲置土地”名义收回。撤销抵押权并非剥夺权利人利益，而是防止其“躺在权利上睡觉”。实践表明，抵押权人宁可项目烂尾，也不主动追加融资，因其优先受偿顺位足以覆盖本息。撤销后，管理人可以“清洁”资产引入共益债务融资，从而将贬值曲线扭转为增值曲线。

债权人公平清偿。房地产企业债权结构呈现“倒金字塔”：购房人、农民工、税款处于塔基，金融机构处于塔尖。若抵押权绝对化，塔尖债权人可能全额受偿，塔基债权人颗粒无收。撤销抵押权后，管理人可以在重整计划中设置“梯度清偿”：购房人优先交付房屋，农民工工资优先现金清偿，剩余价值按顺位分配。此举既符合生存权优先的宪法价值，也降低群体性事件风险。

三、实务路径

启动程序：管理人应在接管后30日内完成在建工程权利负担调查，并向受理法院提交撤销申请。申请书需列明：抵押权设立时间、债权金额、抵押率、债务人清偿能力状况、撤销后的复工方案。法院经听证后，可裁定撤销抵押权，但同时要求管理人在重整计划经表决通过后一年内，以销售回款为限，对原抵押权人按照“已投入资金+同期贷款市场报价利率”标准予以补偿。

利益平衡：撤销并非无偿剥夺。补偿标准以“已投入资金”而非“债权总额”计算，已包含对抵押权人恶意或疏忽的惩罚性折扣。若项目未能在一年内完成销售，补偿义务自动消灭，抵押权人转为普通债权人。该设计既避免“一撤了之”的道德风险，也倒逼抵押权人支持复工方案。

登记衔接：不动产登记机构依据法院撤销裁定办理注销登记后，管理人应立即办理“重整保护”预告登记，防止债务人再次恶意设押。复工续建贷款到位后，以“共益债务”名义办理新的抵押登记，清偿顺位明确优于原抵押权。

因此，在建工程抵押权在房地产企业重整程序中的撤销，既是法律赋予管理人的武器，也是拯救烂尾项目的钥匙。通过对恶意设立、明显不合理对价的论证，管理人可以在不突破物权法定原则的前提下，实现抵押权的实质减让。撤销后的清洁资产为共益债务融资打开通道，进而提升全体债权人的清偿率。未来，宜通过司法解释将“先行撤销、附条件恢复”模式固定化，为房地产企业重整提供更加清晰、可预期的制度环境。