前些年，房产价格一直处于上涨状态，所以无论是之前的《婚姻法》，还是现在的《民法典》以及相应的司法解释，对于一方婚前购买房产，婚后共同还贷，均规定了离婚时婚前购买方对还贷部分和增值部分应折价补偿给对方。但是，近一两年，房产价格出现了下降，对于小城市来说可能波动不大，但是对于一二线城市来说，房产价值较高，房产价格的波动直接影响离婚时分割财产的多少，所以大家都很关注。但是对于房产下降后如何计算折价补偿款还有没有明确法律及相应司法解释出台，相关案例也比较少，我们结合少有的案例做以下分析。
一、房产升值，分割计算公式
对于房产升值的情况下，婚前一方购买，婚后共同还贷，离婚时应当怎么分割呢？
《民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第七十八条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
根据上述法律规定，如果对于分割情况协商不成，法院会判定房产归婚前购买者所有，对另一方进行折价补偿，补偿的金额一般采用以下计算公式计算。
第一种：应补偿金额=【共同还贷部分÷（首付款＋贷款额+所有应付利息）】×房产的现值×50%。
上述计算公式是法院采用的较多的一种计算方法。但是司法实践中，还出现了其他计算方法，导致同案如果按照不同的计算方式计算的结果会差很多。
第二种：应补偿金额=【共同还贷部分÷（首付款＋贷款额+已付利息+房屋税费）】×房产的现值×50%。这两种计算方式区别在于：是否将剩余未偿还利息计算在成本之内。按照第一种计算公式，是将所有利息，包括将来可能偿还的利息全部计算在了房屋成本价里面了。而第二种计算公式，是将已产生的利息及税费计算在成本之内，而对于未来可能偿还的利息未计算入内。提出这种观点的主要依据是未来需要偿还的利息未发生，也有可能不会产生，比如婚前购房者在获得房产后将房屋出售，那么剩余未偿还的利息则不会产生，也就无需计入成本。所以，第二种计算公式对于获得折价补偿方能获得更多利益。
第三种：应补偿金额=共同还贷部分÷房产结婚时的价格×房产的现值×50%
很多一方婚前购房婚后共同还贷的案例中，其实并非是婚前购房后立刻结婚，购房时间与登记结婚之间可能存在很长一段时间，那么房产也有可能是婚前已经存在很大增值，婚后并未增值太多。故，司法实践中，婚前购房者提出了本观点，认为房产增值应当是从结婚时计算到离婚期间，而不能将婚前房产增值也计算在应折价补偿范围内，现已有部分法院采纳该观点。
作为代理律师，我们应当判断哪种计算公式对自己的当事人更有利，并给法官提供计算公式及相应的法律和事实依据。同时，也要明确告知当事人各种计算公式的法律风险，即采用对自己这方当事人最有利的计算公式，也有可能法官不采纳，导致应付或获得的补偿款与代理意见存在偏差，而导致当事人不满意产生纠纷。
以上就是房产增值后，折价补偿款的计算公式。
二、房产价值下跌，折价补偿款计算公式
那么，对房产价格下跌后，如何计算折价补偿款呢？笔者搜索了很多案例，但是目前可参考的案例太少。主流观点如下：
如果双方结婚到离婚诉争房屋并没有增值,反而贬值，那也就不存在婚后共同还贷增值部分的分割，但对于婚后共同还贷支付的本息可以进行分割。对于婚前购买方也不能主张另一方承担房产贬值的风险。因为婚前购买方购买什么位置、楼层、朝向的房产都是其自己的选择，另一方只被动的参与了婚后共同还贷，婚前购买方理应自己承担房价下跌的风险。而且如果购买者购房是用于居住而非投资的话，房产价格暂时下跌不会有实质影响，且房产价格将来还有可能上涨。
计算公式：应补偿金额不少于共同还贷本息部分÷2
无论房产价格是上涨还是下跌，上述计算方式仅适用于婚前一方购房，婚后共同还贷的情况。如果房产为婚前一方个人房产，并无贷款，那么房产价值的升降都与另一方无关，房产升值与价格下跌风险都由购房者自担。如果婚后共同购买，无论是全款还是贷款，都是由双方共担风险和分享盈利。
文｜张义
河北世纪方舟律师事务所律师
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