近来很多朋友咨询房屋优先购买权的问题，出租人和承租人签订了房屋租赁合同，出租人出售房屋前没有通知承租人，和第三方签订房屋买卖合同后承租人怎样保护自己有限购买权。
根据我国合同法第二百三十条之规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。合同法以法定的形式规定了承租人在同等条件下享受优先购买权，其立法本意在于承租人已经实际使用了租赁房屋，可能已经投入了装修、经营宣传等成本，如果在同等条件下由其继续适用，可以实现经济利益的最大化，符合我国合同法的相关精神。实践中很多房屋所有人没有履行通知承租人要出售房屋的义务，直接和第三方签订了房屋买卖合同，将房屋过户到了第三方名下，直接的侵犯了承租人的优先购买权。
承租人为了维护自己的合法权利，可以起诉出租人和第三方的买卖合同无效，实践中大多法院都会支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》出台了，该司法解释第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。根据该规定，出租人只能向人民法院起诉出租人，承担赔偿责任。
（河北世纪方舟律师事务所 李东律师 15030187098）
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