【案情简介】
2007年11月，某女士（以下简称原告）与某夫妻（以下简称被告）签订一份《房屋买卖协议》，协议约定被告将某市某处房产出售给原告，原告在2007年X月X日前将全部房款一次性支付给被告，同时被告将上述房产有关资料交付原告，并协助原告办理相关手续。签约后原告依约付款，同时被告将房屋交付给原告。在此期间，“X房地产开发有限公司”将被告的原购房合同收回，与原告就该套房产重新签订了“商品房买卖合同”。后，由于长期不能办理房产证，原告到某市房管局查询发现该房产没有备案并设有抵押，为此，要求与被告解除买卖协议，返还房款。
本案在审理过程中，原告申请法院对该房产是否存在抵押和查封进行查询。法院向房管局查询争议房产的现状，房管局答复为“此套房未备案，有抵押，有查封。”同时又向银行查询，发现被告为购买该套房屋曾向该行贷款X元，期限为20年，自2001年5月至2021年5月。经质证，原告对以上证据真实性没有异议，被告认为自己没有贷款。
【本案焦点】
一、原被告之间是房屋买卖关系还是合同概括转让关系，原告应当向被告主张权利还是向房产开发商主张权利。
二、房屋买卖协议是否应当解除，如果解除责任如何分担。
【代理意见】
一、原被告双方系房屋买卖关系，双方应当依据约定和相关法律规定履行相应义务
1、房屋买卖协议明确确立了双方的买卖关系
原被告于2007年11月签订《房屋买卖协议书》（以下简称协议），协议第一条约定：被告（甲方）将坐落在桥西区友谊南大街X号房屋（建筑面积X平方米）出售给原告（乙方）。以下各条款分别对协议价款（第二条）、定金（第三条）、交付方式（第四条）等进行了明确约定，双方在协议书上签字确立了双方的房屋买卖关系。
2、原告依约向被告履行了付款义务，被告接受了原告的履行
房屋买卖协议生效后，原告依约向被告支付了全部房款X元（其中10000元暂存放在中间人处），被告完全接受了原告的付款履行义务。原告的合同履行义务已经完成。
3、根据协议约定和法律规定，被告应当向原告交付房屋并转移房屋所有权
根据协议第四条约定，原告付清房款后，被告应将上述房产有关资料交付给原告，并协助原告办理相关手续。根据《合同法》第130条：买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第135条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务之规定，被告应当向原告交付房屋并转移房屋所有权。再根据我国《城市房地产管理法》第36条、第61条的规定和我国《物权法》关于不动产登记的规定（第9条、第14条、第17条），被告依法应当协助原告办理房屋产权过户登记手续，以保证原告取得房屋产权证。
二、被告不能协助原告取得房屋产权证书，应当承担返还房款，赔偿损失的违约责任
1、根据协议约定，原告在付清被告购房款后，被告应当同时向原告交付房产有关资料，并协助办理相关手续，以保证原告依法取得房产证（依据见上述）。但是直到今日，被告仍然不能履行《合同法》规定的出卖人的义务，不能协助原告取得房产证，取得房屋所有权，致使原告不能实现合同目的，根据《合同法》第94条第4项的规定，原告有权要求解除合同，要求被告返还购房款并赔偿相应损失。
2、经查，被告的房屋在银行设定有抵押权，被告在与原告签订协议时有意隐瞒这一影响原告决策的极其重要的事实，是对原告的欺诈行为，根据《合同法》第54条第2款的规定，原告有权请求人民法院撤销协议，要求被告返还房款赔偿损失。
即使被告否认知道房屋存在抵押的事实，被告也向原告隐瞒了：被告自2004年根据与开发商的《商品房买卖合同》取得房屋后，直至2007年转卖给原告时止，三年来一直要求开发商办理房屋产权证而不能的事实（见被告当庭陈述）。由于被告刻意隐瞒这一足以影响原告购房决策的事实的欺诈行为，原告仍然有权请求人民法院撤销协议，要求被告返还房款赔偿损失。
总之，从不同方面考查，原告的诉求均有充分的事实和法律依据予以支持。
三、原告与开发商之间不存在因合同概括转让而产生的商品房买卖关系
1、协议履行过程中，被告为了规避契税纳税义务，多次请求开发商将被告以其子名义与开发商签订的《商品房买卖合同》中的买受人更名为原告（为达到此目的还向开发商出具了内容虚假的申请），以替代原来签订的合同到房管部门办理备案登记手续，原告考虑自己并没有逃税，不存在违法行为，为了被告能够尽快协助办下房产证，才同意了被告的要求，被告的行为实际是一种偷逃契税的违法行为。
2、更名后的合同内容违背相关法律法规，不是真实商品房买卖情况的反映。考查该合同就能发现，该合同不是客观情况的真实反映，存在显而易见的矛盾和错误，合同内容与《商品房销售管理办法》的规定相冲突。实际上开发商并未向原告交房，原告也未向开发商付款，原告与开发商之间根本不存在商品房买卖关系。
3、原被告之间的房屋买卖关系源于协议的约定而确立，协议明确约定了买卖双方的权利义务，没有任何涉及合同概括转让的约定，被告也没有任何证据证明存在概括转让的约定。
4、目前，即使原告退而求其次，被告仍然不能协助办理房屋的备案登记手续，况且被告在签订协议过程中存在欺诈的事实也是被告不能否定的，原告的诉求均应得到法律的支持。
综上所述，本律师认为，原被告双方系房屋买卖关系，被告不能协助原告取得房屋产权证书，应当承担返还房款赔偿损失的违约责任，被告的辩解无任何事实和法律依据。
【律师评析】
本案中被告坚持的一种观点是购房合同中的买受人已经在开发商处更名为原告，原被告之间是合同的概括转让关系，原告已经取得了被告在开发商处的全部合同权利和义务。原告应当向开发商主张合同权利，而不应当再向被告主张。另外，被告也并不知道房产被抵押、查封的事实。被告本人也没有向银行以该房产抵押贷款，借款合同上的签字不是被告所签。对于被告观点的错误，原告代理人已经在代理词中予以阐述，不再赘述。
笔者认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告出售本案中争议的房产，作为出卖人，应当保证房屋上的权利不存在瑕疵。即出卖人应当保证对于该房屋，其他任何第三人不能主张权利。另出卖人在出售房屋时，应当对交付房屋上的权利的有关事项告知买受人。出卖人未尽告知义务造成买受人损失的，应当承担相应的民事责任。本案中争议房产存在抵押和查封，导致原告无法办理房产权属证书。其买卖房屋的合同目的不能实现。据此，原告要求解除合同、返还购房款及利息，理据充分。关于被告所称争议房产的抵押贷款是开发商与银行以其名义签订的虚假贷款的问题。本案证据可以证实，被告对于争议房产存在抵押贷款的事实是明知的，贷款人是被告还是开发商均不影响争议房产存在抵押贷款的事实。且被告也未能提供该贷款是虚假贷款的证据。故被告主张争议房产存在贷款与其无关，房屋买卖不存在瑕疵的辩称，不能成立。基此，人民法院作出了合同解除，被告返还原告全部购房款和利息的终审判决。
（河北世纪方舟律师事务所 罗云鹏律师 15200005775）
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