【案情简介】
2005年，某单位在其所处沿街一侧开发建设了商住两用房十套意向社会公开出售。为能获批，当时以职工公寓的名义进行了报批立项。如此取得开发许可证后，又以商住两用房的名义以每套23万元的价格卖给了当地十户老百姓，双方口头达成了商品房买卖合同。购房人一次性向该单位实际缴纳了购房款，该单位向其开具了收据。但因在报批手续上存在的问题，虽经房主们多次催促，该单位始终未能为房主们办得任何证照。
2010年，住户接到该单位通知，由于报批手续不合法，房屋买卖行为无效，要将已经出售的十套商住楼房全部收回，愿意赔偿住户当时购买房屋的23万元，限期要求住户搬离。经了解，该单位已将此房又卖给了另外一家房地产开发公司。时隔五年之久，经有相应资质的评估机构评估，此房现实际价值为50万余元。
十住户将该单位告上了法庭，要求法院确认房屋买卖合同无效，判令该单位返还购房款、及其利息，并按照现房屋的实际价值给予赔偿。
【争论焦点】
房屋5年后的增值价值是否是该合同无效的赔偿范围？？
【法律分析】
首先说明，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中，对出卖人将房屋卖与第三人的情况作为欺诈行为，买受人可以要求出卖人给予购房款一倍以上的赔偿。本案中，存在出卖人欺诈的行为，符合惩罚性赔偿责任的要见。但是，此赔偿仍然不足以补偿买受人对房屋升值部分的损失。那么其余的升值部分能否作为合同解除后的赔偿范围？
一般合同解除后的损害赔偿采用完全赔偿原则，根据我国《合同法》113条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，其赔偿范围不仅应包括无过错方积极损失的赔偿，还应当包括可得利益损失即期待利益损失的赔偿，其结果是实现合同如约履行后的状态。
如果合同被确认无效或被撤销，违约方承担的是缔约过失责任。在缔约过失责任中，赔偿范围除积极损失外，仅限于信赖利益，且仅以履行利益为限，其结果是恢复到合同订立以前的状态。即当事人因信赖合同有效而履约，当合同被确认无效或撤销后，为订立和履行合同所支出的各种费用和代价即为当事人的损失。信赖利益与可得利益不同，具体包括当事人在订立合同过程中支出的合理费用；准备履约所支出的费用；为支付上述费用所失去的利息；合理的间接损失。这里的间接损失，是当事人因信赖此合同有效而丧失其他签约的机会，司法实践中由于其是否合理难以确定故一般不包括在损害赔偿范围内。
本案中基于以下条件：
1、商品房买卖合同成立并实际履行，买受人已交付了大部分房款，出卖人已将房屋交付使用；
2、商品房买卖合同被确认无效或者被撤销，不动产财产确需返还；
3、房屋自然升值，升值部分的确定需要由有法定资质的评估机构进行合法评估。
此时的房屋升值部分归买受人所有，要求出卖人作为买受人的直接损失予以赔偿应当是符合法律公平原则的，同时也有助于维护社会交易秩序的稳定。
故我们认为，本案中的房屋升值不已宜作为直接损失纳入合同被宣告无效后的赔偿范围。
（河北世纪方舟律师事务所 豆兴超律师 13931140160）
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